房貸 30 年還是 40 年？用 1,000 萬看月付與總息差額

先看差額：月付降低，還款期間也延長

同樣借 1,000 萬元、不使用寬限期，在本文利率假設下，30 年本息平均攤還的首期約 35,847 元，40 年約 29,112 元；40 年在前 3 年每月少繳約 6,735 元。

若照表繳至貸款結束，40 年全期總利息約 498.5 萬元，比 30 年多約 141.9 萬元。這是用較長時間償還同一筆本金的結果，不能把較低月付直接解讀為總成本較低。

先把比較條件固定

• 本金皆為新臺幣 1,000 萬元，寬限期皆為 0 年，沒有提前還本。
• 皆採本息平均攤還；只有總年限不同，分別為 30 年與 40 年。
• 依青安 3.0 新申貸的一段式機動利率情境，假設基準利率全期維持 1.72%。

本情境年利率為第 1–3 年 1.775%、第 4 年 1.900%、第 5 年 2.025%、第 6 年 2.150%、第 7 年起 2.275%。優惠變更時，依剩餘本金與剩餘期數重算月付。這是比較用的假設，並非全期固定利率或未來利率預測。

政策及優惠依據：財政部國庫署：青安 3.0 貸款原則。公式與計息限制見本站計算方式。

30 年、40 年：月付與總利息並排比較

表中的「第幾年」是撥貸後的貸款年度。利率在同一階段保持不變時，本息平均攤還月付相近；到了下一優惠階段，即使基準利率沒有調整，月付仍會提高。

延長年限後，每月攤還的本金較少，未償本金在較長期間內產生利息。因此除了當月帳單，也要一起看全期總息及預計清償時點。若中途提前還款、利率改變或年期變更，表內全期金額就不再適用。

比較年限時，把三件事放回生活預算

1. 可持續支付的月付：將生活支出、其他債務及房屋持有費用放在同一張月預算中，並查看全期最高月付，不只看第一期。
2. 資金保留與總息：較低月付可減少當期現金支出；差額是否留得住、是否有其他用途，需依自己的預算檢視，本文沒有假設任何投資報酬抵銷房貸利息。
3. 預計清償的時間：把年限對照預期收入及人生規劃，另向銀行確認可核年限、提前還本條件及費用。

想納入寬限期時，可續看0／3／5 年寬限期比較；想換還款方式，可看本金平均與本息平均的差異。一次只更改一個條件，較容易看出差額來源。

用自己的金額比較 30／40 年 →

在試算區設好金額、利率與寬限期後，可到多方案比較使用年限快捷比較，再用升息壓力測試觀察利率提高的情境。

常見問題

青安最長 40 年，代表每個人都可以貸 40 年嗎？

不是。可核年限及其他貸款條件仍由銀行依資格與授信審查決定。本文把 30 年與 40 年放在一起，是數學情境比較，沒有判定你的個人核貸資格。詳見 財政部國庫署：青安 3.0 問答集。

40 年後來提前還完，還會付表內全部利息嗎？

表內總息假設依原期數持續還款。提前償還本金後，之後的餘額及利息會改變；仍需依銀行契約確認是縮短期數或調整月付，以及是否有相關費用，不能把表中的總息直接套用到提前清償的情況。

資料來源與試算限制

• 財政部國庫署：青安 3.0 貸款原則：利率與貸款條件。
• 財政部國庫署：青安 3.0 問答集：個案核貸條件說明。
• 青安好算：計算公式與利率假設，本文數字由同一試算引擎逐期計算。

金額不含稅費、保險、銀行及交易費用；可另參閱頭期款以外的購屋費用清單。內部計算不逐期四捨五入，月付顯示至元、總額至 0.1 萬元；顯示值相減可能有尾差。銀行的實際日數、繳款日、尾數與契約規則可能不同，試算不代表報價或核貸承諾。

發布、更新及官方資料查核：2026/10/19。政策及銀行條件可能更新；申辦時請確認最新資訊。返回青安指南。